購買海濱別墅的經濟學

購買海濱別墅可以帶來豐厚的投資回報、可靠的收入來源，以及前往令人愉悅的度假勝地的便利。許多海濱別墅投資者購買房屋，然後在旅遊高峰期出租。由於寒冷地區的居民渴望溫暖的陽光浴，佛羅里達州的海濱別墅業主可能會在11月~次年4月將房屋出租。

許多海濱別墅投資者聲稱，他們在一年中較冷的半年租金收入足以支付自己的全年開支。實際上，這讓他們可以在非旺季免費住在房子裡。

在決定購買海濱別墅之前，瞭解其中涉及的經濟因素至關重要。缺點包括高昂的借貸成本、保險費用、水電賬單，以及物業管理方面的各種麻煩。

怎樣購買海濱別墅

在購買任何房地產時，市場時機都是一個至關重要的考慮因素。大多數抵押貸款要求首付20%或更少，這導致投資者通常會使用大量槓桿。當槓桿率較高時，價格變動對回報的影響通常遠大於資產收入。

請注意：如果投資者在錯誤的時間申請海濱別墅抵押貸款，則可能會損失大量資金。

沒必要擁有海濱別墅，價格比其他房屋更具有順週期性。如果過去幾年的經濟狀況良好，房地產價格上漲，市場可能早就應該進行調整。同樣，價格下跌和經濟低迷表明現在是買房的好時機。

購買海濱別墅需要考慮的問題與購買房屋相同。但是，首次出租房屋的業主需要小心謹慎。務必檢查房屋，最好在專業人士的幫助下進行。檢視房產契約，確定附近的犯罪率，並考慮當地在颶風和洪水期間的歷史。

與內陸地區的類似房屋相比，海濱別墅的價格要高得多。根據Zillow的統計資料，在佛羅里達州一個受歡迎的海濱小鎮德拉海灘，截至2022年1月，這裡的房價中位數為$312890。自2021年1月以來，當地的房價上漲了24%以上。度假房產的抵押貸款利率通常也高於主要住房的利率。

利息費用會對投資者的收益產生巨大影響。例如，30年期、$1000000的抵押貸款，利率為4%，每月的本金和利息支付為$4774。同樣的抵押貸款，利率為5%，每月的本金和利息支付為$5368。每月$600的差額很快就會累積起來。

與主要住宅的保險費用相比，海濱別墅的房主保險要高出幾倍，這種成本差異通常主要是由於強制購買洪水保險。21世紀初，保險費用飆升，尤其是在遭受大範圍颶風破壞的美國東海岸。

佛羅里達州海濱住宅每年支付$10000以上的洪水保險費越來越普遍。其他東海岸州，例如北卡羅來納州，要求的保費更合理。加利福尼亞州的保險費用通常低於東海岸，但節省的費用會被更高的房地產價格抵消。

租一套海濱別墅的費用遠不止抵押貸款、水電費和有線電視費。考慮到許多海濱別墅的價值，稅單可能會很高。如果海濱別墅是收益性房產，房主通常必須支付營銷和廣告費用，花錢僱人炫耀房產只是這些費用的一部分。對於某些非常不幸的海濱別墅業主，可能還必須承擔與租戶糾紛訴訟相關的法律費用。

物業管理涉及的不僅僅是簽署租賃協議和收取租金費用。當暖通空調機組或冰箱等裝置損壞時，海濱別墅的業主將全權負責維修。油漆、景觀美化、屋頂維護和害蟲防治只是海濱別墅業主職責範圍內的少數幾項任務。

在美國許多地方，空調被視為必不可少的服務，各州對房東都有具體要求。這意味著海濱別墅業主必須在合理的時間內修好空調，否則，租戶有權退出租約或自行安排維修，並從租金中扣除維修費用。

大多數業主沒有足夠的精力兼顧這些責任，除非他們成為全職房地產投資者，因此他們通常會聘請全職物業經理。物業經理負責日常工作、在旅遊旺季推銷海濱別墅、執行租賃協議，並驅逐不付房租的房客。不幸的是，一名優秀的物業經理並不便宜，根據服務範圍，大多數物業經理收取租金的8%~12%，這會迅速侵蝕利潤。